Onderhoudsverplichtingen bij commerciële verhuur: wat zegt het ROZ-model en waarin verschilt 230a- van 290-bedrijfsruimte?
Het is voor verhuurders belangrijk om duidelijk af te spreken wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van het pand en hoe de kosten worden verdeeld. Veel commerciële huurovereenkomsten zijn gebaseerd op het ROZ-model, dat de rechten en plichten van zowel huurders als verhuurders regelt. Bij het bepalen van onderhoudsverplichtingen moet ook rekening worden gehouden met het type bedrijfsruimte, omdat er belangrijke verschillen zijn tussen 230a-bedrijfsruimten (zoals kantoren en opslagruimten) en 290-bedrijfsruimten (zoals winkels en horeca).
In dit blog bespreek ik de bepalingen over onderhoud uit het ROZ-model.
Onderhoud volgens het ROZ-model
Het ROZ-model maakt een duidelijk onderscheid tussen wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud:
Verhuurder:
De verhuurder is volgens het ROZ-model verantwoordelijk voor groot onderhoud, zoals structurele reparaties aan het dak, de gevel en de fundering. Dit soort onderhoud is belangrijk voor de veiligheid en het functioneren van het gebouw.
Huurder:
De huurder is verantwoordelijk voor klein dagelijks onderhoud. Dit omvat kleine reparaties en onderhoudswerkzaamheden die voortkomen uit het normale gebruik van de ruimte, zoals het onderhoud van installaties (bijv. airconditioning) of de vervanging van verlichting. Het ROZ-model geeft aan wat onder deze verantwoordelijkheden valt, zodat het duidelijk is wie wat moet doen.
Wie welke verantwoordelijkheid draagt, staat omschreven in de algemene bepalingen. Je kunt de algemene voorwaarden vinden via de website van de ROZ of raadplegen via onderstaande hyperlinks:
Verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte
230a-bedrijfsruimte omvat niet-winkelruimte zoals kantoren, magazijnen en opslagruimten. Bij dit type bedrijfsruimte zijn de huurregels over het algemeen flexibeler voor verhuurders en wordt de verhouding tussen huurder en verhuurder meer bepaald door afspraken in het contract dan door dwingend recht op grond van de wet.
Onderhoud 230a (kantoor- en opslagruimtes):
In de huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte kunnen de verhuurder en huurder in principe vrij contracteren over wie verantwoordelijk is voor onderhoud.
Onderhoud 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, ambachtsbedrijven)
290-bedrijfsruimte is de categorie die van toepassing is op winkelruimtes, horecagelegenheden en ambachtsbedrijven. Hierop zijn strengere wettelijke regels van toepassing die de huurder beschermen, vooral wanneer het gaat om huurbescherming en beëindiging van de huur.
De onderhoudsverplichtingen zijn vergelijkbaar met die van 230a-bedrijfsruimte, maar de huurder heeft meer wettelijke bescherming. Dit betekent dat de verhuurder doorgaans verplicht blijft om het groot onderhoud op zich te nemen en de huurder het klein onderhoud.
Verhuurders kunnen niet zomaar hun onderhoudsverplichtingen aan de huurder doorgeven. Bijvoorbeeld, groot onderhoud aan de fundering of dragende muren kan niet op de huurder worden afgeschoven. In principe geldt namelijk bij 290-bedrijfsruimte dat casco wordt verhuurd. Dit betekent dat de huurder het pand huurt zonder dat de verhuurder verantwoordelijk is voor alles wat aan de binnenkant is. De verhuurder is nog steeds verantwoordelijk voor belangrijke onderdelen zoals de fundering, muren en daken.
Juridische Adviezen en Geschillen
Hoewel het ROZ-model houvast biedt, kunnen er altijd geschillen ontstaan over de uitvoering van onderhoud, vooral wanneer het gaat om de precieze verantwoordelijkheden van de huurder en verhuurder. Ook de verschillen tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte kunnen tot complicaties leiden, vooral wanneer niet duidelijk is vastgelegd welke regels van toepassing zijn op het specifieke huurcontract.
Heeft u vragen over onderhoudsverplichtingen in commerciële huurovereenkomsten? Neem contact met ons op voor advies op maat.