Veel particuliere verhuurders plukken een model huurovereenkomst van internet en denken daarmee een prima huurcontract te hebben opgesteld. Helaas gaat het om allerlei verschillende redenen vaak mis. In dit blog bespreek ik mogelijke valkuilen in dit model.
ROZ-modellen
Een veel gebruikt modelcontract is het ROZ-model: huurovereenkomst woonruimte + algemene bepalingen. Op 1 juli 2024 is hiervan een nieuw model gepubliceerd. Ondanks dat het gaat om een nieuw model zijn er toch nog wat punten waar u goed op moet letten. Meer informatie over ROZ-Modellen.
Oneerlijke bedingen
In de rechtspraak is een ontwikkeling gaande over de toetsing van zogenoemde “oneerlijke bedingen”. Steeds meer toetsen rechters ambtshalve (automatisch, zonder dat daartoe een verzoek wordt gedaan) of bepaalde artikelen in een overeenkomst oneerlijk zijn. Als dat zo is, dan wordt het beding vernietigd. De ROZ heeft haar modellen hier al gedeeltelijk op aangepast, maar nog niet als het gaat om het indexatie/huurverhogingsbeding.
Indexatie/huurverhogingsbedingen
In het standaard ROZ-model staat een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal [een door verhuurder in te vullen getal, standaard is 3 of 5] % boven de standaard indexering.
Door verschillende kantonrechters is geoordeeld dat zo’n opslagpercentage bovenop de standaard indexering onredelijk is. De vraag ligt nu voor bij de Hoge Raad hoe dergelijke bedingen beoordeeld moeten worden. Op 19 juli jl. is de conclusie van de Procureur-Generaal (PG) verschenen.
Volgens de PG moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding (het zogenoemde ‘CPI’) en een opslagbeding (om marktontwikkelingen bij te houden). Alleen het opslagbeding (dus het opslagpercentage van x%) staat ter discussie.
Een opslagpercentage van 3% is redelijk volgens de PG. Het lijkt er dus op dat veel verhuurders (alsnog) opgelucht kunnen ademhalen.
Het is nog even afwachten tot de Hoge Raad zich definitief uitspreekt, maar over het algemeen wordt de conclusie van de PG gevolgd. Het beding van het type standaard indexatie + (maximaal) x% is opgenomen in honderdduizenden huurovereenkomsten. Het belang van de vragen raakt de gehele vrije huursector die − voorafgaand aan de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 − bestaat uit ruim 600.000 woningen!
De consequenties zijn groot want een oneerlijk huurprijswijzigings- of opslagbeding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan en daarom vervalt iedere verhoging van de huurprijs na de aanvang van de huurovereenkomst die op het oneerlijke beding is gebaseerd.
Voorlopig is het dus verstandig om het indexatie/huurverhogingsbeding aan te passen. De ROZ heeft dat nog niet gedaan omdat zij eerst de uitspraak van de Hoge Raad wil afwachten. Daar kleeft een zeker risico aan!
Als u van plan bent om een huurovereenkomst te sluiten, dan geef ik u graag gericht advies. Samen met u zal ik dan mogelijke alternatieven bespreken. Gebruik van het standaardmodel is, zoals u hiervoor heeft kunnen lezen, niet zonder risico! Voor een advies op maat kunt u daarom contact met mij opnemen.