Vanaf 1 juli 2024 wordt de woningmarkt ingrijpend veranderd door de Wet Betaalbare Huur. Naast sociale huur en vrije sector huur komt er een derde categorie bij: Middenhuur. Deze nieuwe categorie moet de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen verbeteren. Maar wat houdt dit precies in en wat betekent het voor huurders en verhuurders?
Huidige Situatie: Sociale Huur en Vrije Sector
Momenteel zijn er twee hoofdsegmenten in de huurmarkt: sociale huur en vrije sector. Sociale huurwoningen vallen onder de liberalisatiegrens en de huurprijs wordt bepaald via een puntensysteem. Huurders die een te hoge huurprijs betalen, kunnen deze laten toetsen en bijstellen door de Huurcommissie.
Introductie van Middenhuur
De nieuwe categorie Middenhuur geldt voor huurwoningen die qua prijs tussen sociale huur en vrije sector vallen. Net als bij sociale huur zal ook voor Middenhuur de huurprijs worden vastgesteld op basis van het puntensysteem.
Doelstellingen van de Wet Betaalbare Huur
Deze wet heeft vier belangrijke doelen:
- Verbeterde bescherming van huurders;
- Meer betaalbare huurwoningen creëren;
- Verduurzamen van woningen;
- Stimuleren van investeringen in nieuwbouw.
Belangrijke Cijfers en Gevolgen
- Op dit moment zijn er ongeveer 640.000 woningen in de vrije sector.
- Na invoering van de wet zullen er ongeveer 522.000 vrije sector woningen overblijven, waarvan 397.000 woningen onder de Middenhuurregulering zullen vallen.
- De huurprijs van ongeveer 300.000 huizen zal gemiddeld met €190 per maand dalen.
- De maximale huurprijs voor het middensegment wordt ongeveer €1100 per maand.
- De jaarlijkse huurverhoging in het middensegment wordt beperkt tot de CAO + 1%.
Modernisering van het Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Naast de nieuwe categorie Middenhuur wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) gemoderniseerd. De belangrijkste veranderingen zijn:
- Puntentoekenning volgens het woningwaarderingsstelsel en percentage huurverhoging wordt dwingendrechtelijk in de wet geregeld voor sociale huur en middenhuur;
- Maximale weging van WOZ-waarde wordt begrensd;
- Energielabels krijgen meer invloed: slechte labels (E, F, G) leiden tot minder punten, goede labels (A of beter) leveren extra punten op;
- Aanpassing waardering van buitenruimte: meer punten per kleinere oppervlakte;
- Ruimere toetsingsmogelijkheid huurprijs én servicekosten;
- Een nieuwbouwopslag van 10% voor projecten gestart voor 1 januari 2026.
Wanneer is sprake van Middenhuur?
Van een Middenhuur woonruimte is concreet sprake als:
- de waardering van de kwaliteit (puntentelling) leidt tot een maximale huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024), of
- bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs is overeengekomen tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024).
Huurders van een Middenhuur woonruimte krijgen hierdoor ook toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning.
Inwerkingtreding en Overgangsrecht
De Tweede Kamer heeft op 25 april 2024 ingestemd met de Wet Betaalbare Huur en de Eerste Kamer stemt naar verwachting op 25 juni 2024. De wet treedt op 1 juli 2024 in werking, aanvankelijk alleen voor nieuwe huurovereenkomsten. Na een overgangsperiode van één jaar gaat de wet ook gelden voor bestaande huurovereenkomsten.
Huurders kunnen nu ook na zes maanden nog de huurprijs laten toetsen en eventueel verlagen, een belangrijke verandering die meer bescherming biedt tegen te hoge huurprijzen.
Wat betekent dit voor Verhuurders?
Verhuurders moeten rekening houden met strengere reguleringen en mogelijke huurverlagingen, zelfs na zes maanden. Het dwingende karakter van het nieuwe woningwaarderingsstelsel kan een risico vormen voor verhuurders, omdat zij verplicht kunnen worden om de huurprijs aan te passen.
Wilt u meer weten over hoe de Wet Betaalbare Huur uw situatie kan beïnvloeden? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Mr. Hilde Nobel van ons kantoor (hilde@spectrumadvocaten.nl) staat klaar om u te helpen navigeren door deze veranderingen en uw belangen te behartigen.