Verkoop onroerende zaak: een onjuiste mededeling van een makelaar kan tot aansprakelijkheid van makelaar én verkoper leiden

Een onjuiste mededeling van een makelaar namens een verkoper kan onbedoeld verstrekkende juridische gevolgen hebben. Wanneer de verkopend makelaar een onjuiste mededeling over de eigenschap van een onroerende zaak doet, kunnen de verkoper en de makelaar aansprakelijk zijn. In dit blog wordt een voorbeeld uit mijn praktijk behandeld.

De onroerende zaak: een perceel te bebouwen grond

Een makelaar heeft zich in 2008 tot cliënten (“kopers”) gewend met de vraag of zij interesse hadden in de aankoop van een onroerende zaak. Het betrof een perceel voor de bouw van een vrijstaande woning. Kopers waren direct enthousiast. Een relatie van de makelaar zou op het bedrijventerrein vier woningen ontwikkelen. Om dat te kunnen realiseren, moest wel eerst een omgevingsvergunning worden afgegeven. Daarvoor was een wijziging van het bestemmingsplan vereist (artikel 19 procedure).

Onjuiste mededeling makelaar

De makelaar zond medio juni 2008 aan de hypotheekadviseur van kopers per e-mail de volgende mededeling over de onroerende zaak:

[……………….] gaat een kavel kopen in Westzaan. 

Prijs € 220.000,- kk 

Bankgarantie 1 juli 2008 of zo snel als mogelijk is doch uiterlijk 15 juli afname 31 december 2008 er gaat een artikel 19 procedure lopen voor ongeveer een jaar dan kan hij gaan bouwen.”

Kopers gingen er in het bijzonder op basis van deze mededeling vanuit dat zij tenminste voor het einde van 2009 konden aanvangen met de bouw van hun droomhuis. De bank heeft op basis van deze mededeling de financiering verstrekt. Augustus 2008 is het perceel verkocht en maart 2009 geleverd. Hoewel voor de zaak verder niet van belang, merk ik op dat de zogeheten artikel 19 procedure in verband met de bestemmingswijziging niet meer bestaat. Daarvoor gelden inmiddels andere procedures.

Gebeurtenissen na verkoop en levering van de onroerende zaak

De verkopend makelaar was nauw betrokken bij de ontwikkeling van het perceel. Hij wist van de hoed en de rand en had frequent contact met de gemeente. Dat heeft de makelaar later ook ten overstaan van de rechter erkend. Hij gaf kopers na de levering meerdere malen aan dat het allemaal goed zou komen en er spoedig gebouwd kon gaan worden.

Ruim anderhalf jaar na de koopovereenkomst, begin 2010, werd door kopers een bericht ontvangen, waaruit zij konden afleiden dat hun woning niet kon worden gebouwd. Nader onderzoek wees uit dat zelfs geen artikel 19 procedure liep. De gemeente geeft in september 2010 zelfs aan dat zij in 2006 al negatief had geadviseerd en nooit een toezegging had gedaan dat er woningen konden worden gebouwd.

Kopers zagen hun droom uiteen vallen. De onroerende zaak bleek waardeloos voor hen. Zowel verkopers als de makelaar zijn aansprakelijk gesteld. Begin 2011, tweeëneenhalf jaar na de onjuiste mededeling van de makelaar, zijn de makelaar en verkoper gedagvaard.

Aansprakelijkheid verkopers en makelaar

De rechtbank wijst de vorderingen van kopers af. De kopers mochten er op basis van de mededelingen van de makelaar, niet vanuit gaan dat binnen afzienbare tijd kon worden gebouwd. Kopers hadden dat risico genomen. De rechtbank was er, ondanks de andersluidende stelling van kopers, er ten onrechte vanuit gegaan dat er een artikel 19 procedure liep.

Het hof beslist in hoger beroep op 23 april 2013 terecht anders. De makelaar had namens verkopers over de onroerende zaak onjuiste mededelingen gedaan. Er was geen bouwvergunning aangevraagd, er liep geen artikel 19 procedure en de gemeente had geen toezegging gedaan. De makelaar wist dit, maar heeft toch tegen kopers gezegd dat de woning kon worden gerealiseerd. Er is door de makelaar een termijn van ongeveer een jaar genoemd. Nota bene heeft de makelaar zelf de woning van kopers in de verkoop genomen en het te koop bord in hun tuin gezet, toen de inkt van de koopovereenkomst in augustus 2009 nog maar net droog was.

Op grond van de onjuiste mededeling van de makelaar, mochten kopers volgens het hof verwachten dat hun woning binnen afzienbare tijd na juni 2008 kon worden gebouwd. Nu achteraf bleek dat dit niet het geval was, was sprake van non-conformiteit (wanprestatie).

De makelaar is aansprakelijk, omdat hij door het doen van de onjuiste mededelingen onrechtmatig heeft gehandeld jegens kopers; hij heeft “niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar verondersteld mag worden”.

De mededelingen van de makelaar worden aan de verkopers toegerekend – kort gezegd – omdat het duidelijk was dat de makelaar als deskundige door de verkopers was ingeschakeld om het perceel te verkopen. De verkopers zijn daarom eveneens aansprakelijk.

De onroerende zaak kon worden terug geleverd en de koopprijs moest worden terug betaald. Het hof heeft bovendien bepaald dat verkopers en makelaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade van de kopers. Deze schade bestond voornamelijk uit aanzienlijke financieringslasten. Voor de schade is uiteindelijk een regeling getroffen.   

Conclusie

Aan het kopen of verkopen van onroerende zaken zitten veel juridische voetangels en klemmen. Dit geldt temeer in het geval sprake is van projectontwikkeling en/of nog een omgevingsvergunning moet worden verkregen. Het is daarom, zeker in die gevallen, aan te bevelen om je door een advocaat bij te laten staan. Dat geldt voor de koper, de verkoper en de makelaar. Juist in de onderhandelingsfase en/of contractuele fase, had het geschil dat in dit blog is besproken, kunnen worden voorkomen.

De hier behandelde uitspraak van het hof Amsterdam is terug te vinden via de volgende link: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

De Hoge Raad heeft zich recentelijk wederom uitgesproken over de aansprakelijkheid van een makelaar. In dit geval was de makelaar niet aansprakelijk: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2014:2987

Heeft u een vraag over dit blog, wilt u worden geadviseerd bij de aankoop of verkoop van een onroerende zaak of wenst u door ons bij te worden gestaan in een geschil, neemt u dan contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.